Real Estate Investment Trust

Pada akhir tahun 2006 yang lalu, Lippo Group melalui suatu entitas yang bernama First Real Estate Investment Trusts (First REITs) melakukan penawaran umum perdana (IPO) pada Bursa Efek Singapura. Menurut siaran pers yang dikeluarkan PT. Lippo Karawaci Tbk, IPO ini sangat sukses dengan mendapat kan permintaan rata-rata sebanyak 7,6 kali dari unit yang ditawarkan. Dengan demikian Lippo Group adalah perusahaan pertama di Indonesia yang membentuk REITs dan menawarkannya kepada publik di dalam suatu pasar modal.

Setelah gebrakan yang dilakukan oleh Lippo Group ini maka banyak masyarakat yang ingin mengetahui apakah itu REITs dan mekanisme kerjanya.

Menurut beberapa sumber, Real Estate Invesments Trusts adalah suatu entitas yang melakukan investasi di dalam beberapa bidang real estate atau asset-asset real estate seperti pusat perbelanjaan, gedung perkantoran, hotel, rumah sakit, dan lain – lain dan juga  investasi dalam suatu hipotek yang dijamin oleh real estate. Namun untuk dapat diklasifikasikan sebagai REITs, ada beberapa persyaratan yang harus dipenuhi oleh suatu entitas. Persyaratan ini kemungkinan akan berbeda pada tiap – tiap negara. Contohnya seperti di Amerika, persyaratannya adalah perusahaan tersebut harus membayar 90% dari laba bersihnya kepada para pemegang saham. Perusahaan ini juga harus menginvestasikan sekurang-kurangnya 75% dari total assetnya dalam bentuk real estate dan 75% dari pendapatan kotornya juga harus berasal dari transaksi real estate (misalnya sewa, bunga hipotek, atau penjualan property). Selain persyaratan di atas, ada persayaratan-persyaratan lainnya yang sangat ketat untuk diklasifikasikan sebagai REITs. Beberapa persyaratan ini diperlukan karena biasanya REITs ini adalah entitas yang mendapatkan pembebasan pajak atau perlakuan pajak khusus dari pemerintah.

REITs ini pada dasarnya dapat dibagi menjadi 3 jenis yaitu :
• Equity REITs adalah bentuk paling umum dari REITs yang melakukan investasi dan memiliki berbagai asset property. Biasanya pendapatan REITs ini adalah dari penyewaan property mereka.
• Mortgage REITs adalah REITs yang melakukan investasi dalam bentuk hipotek atas suatu property. REITs jenis ini biasanya memberikan pinjaman kepada developer / pemilik dari suatu real estate dengan jaminan real estate itu sendiri (hipotek) atau REITs ini juga bisa membeli hipotek yang sudah ada di pasar. Pendapatan REITs ini adalah bunga yang didapat dari hipotek dengan penjaminan property tersebut.
• Hybrid REITs adalah kombinasi antara Equity REITs dan Mortgage REITs.

Seperti layaknya suatu perusahaan, maka untuk sumber pendanaannya, REITs juga bisa melakukan penawaran sahamnya di suatu pasar modal. Namun pada dasarnya, bentuk dari REITs adalah seperti suatu reksa dana yang mengkhususkan investasinya dalam bentuk real estate. Karena berbentuk reksa dana, maka masyarakat bisa membeli unit – unit penyertaan yang ditawarkan oleh REITs. Tujuan dari pembentukan REITs ini pada awalnya adalah agar masyarakat dengan modal yang kecil bisa melakukan investasi dalam bidang property yang dikelola secara profesional. Konsep reksa dana inilah yang umumnya dipakai untuk REITs di Amerika Serikat, Australia, Hong Kong, Jepang, dan Singapura.

Namun pada saat ini, pasar modal Indonesia belum mengenal wahana investasi REITs. Saat ini, otoritas pasar modal Indonesia telah membentuk tim studi REITs terutamanya untuk merumuskan aspek regulasi yang berkaitan dengan REITs, namun ada dua isu utama yang masih mengganjal yaitu bentuk hukum dan perpajakan.  Sejatinya, REITs tidak bisa dilepaskan dari konsep bentuk hukum trust namun bentuk itu memang tidak dikenal di Indonesia sehingga harus dicari bentuk yang sepadan. Selain itu, sejak awal sejarahnya jelas sekali bahwa perkembangan REITs dipengaruhi oleh perlakuan khusus perpajakan, namun  jika REITs diberlakukan dalam kondisi saat ini di Indonesia, beberapa perlakuan perpajakan sudah siap menghadang seperti pajak penjualan, PPn, PPh, dan lain-lain.

Hal inilah yang akhirnya mungkin mendorong Lippo Group untuk melakukan penawaran umum perdana REITs-nya di Bursa Efek Singapura dan bukan di Bursa Efek Indonesia.

Otoritas pasar modal Indonesia pernah mengusulkan kepada Dirjen Pajak tentang keringanan pajak bagi REITs dan pembebasan pajak dividen untuk pemodal. Insentif ini sangat penting untuk meningkatkan daya saing dan posisi Indonesia di mata pemodal internasional. Yang pasti REITs adalah alternatif sumber dana bagi industri properti yang juga bersifat padat karya. Ia pun wahana investasi khusus yang memungkinkan pemodal kecil memiliki aset properti. Maka sepatutnya, ada perlakuan khusus pajak terhadap REITs. (Armen Antonius)