Berinvestasi Properti di Negeri Paman Sam

Benarkah kita bisa berinvestasi di Amerika, walaupun kita bukan warga negara (U.S. citizen) dan juga bukan penduduk tetap (Green Card Holder) ? Benar sekali, ... !!! Amerika adalah negara penuh peluang dan sangat terbuka untuk setiap investasi.

Berapa besar dana yang kita butuhkan untuk berinvestasi dalam properti di Dixie Land ? Kita bisa mulai dari nol. Yah, ... betul,... kita bisa berinvestasi dengan modal nol.
Berikut kiat agar kita bisa membeli properti dengan modal nol.
 
Ada banyak properti yang dijual oleh pemilik, yang juga suka disebut sale by owner. Para debitur yang tidak mampu membayar kredit mereka, akan dimasukkan dalam daftar hitam. Artinya, mereka yang termasuk dalam daftar hitam tidak bisa mendapatkan kartu kredit, pinjaman untuk membeli mobil dll. Mereka harus membangun citra kredit mereka selama 3 tahun berturut-turut dengan kondite yang baik.Selama 3 tahun mereka tidak boleh menunggak apapun. Jadi mari kita bayangkan, betapa sulitnya mereka membangun citra sejarah kredit mereka (credit history).
 
Di Amerika, jika seseorang tidak mempunyai sejarah kredit yang baik, maka ia akan kesulitan dalam melakukan aktivitas kehidupan sehari-harinya. Inti kata, tidak ada orang di Amerika yang tidak mempunyai hutang. Mereka naik kapal pesiar, bisa dicicil selama 3 tahun. Mau beli kulkas, bisa dicicil selama setahun. Mau beli hand phone, bisa dicicil setahun, dsb. Di Amerika, hampir setiap orang mempunyai mobil. Jika membeli mobil dengan tunai, maka mereka akan dikejar IRS (Bagian pajak), mengapa mereka bisa punya uang tunai sebanyak itu, darimana penghasilannya (Apakah bandar narkoba) dsb. Jadi mereka harus membeli dengan cicilan. Bayangkan, jika mereka tidak dapat mendapatkan persetujuan pinjaman untuk membeli mobil.
 
Kembali ke topik pemilik yang ingin menjual rumah / apartemen nya. Mereka kesulitan keuangan, sehingga mereka ingin menjual rumahnya. Persyaratan bank, adalah pembeli harus membayar uang muka sebesar 20% ~ 30% dari nilai transaksi. Kita bisa minta pemilik tersebut untuk membantu kita membayar uang muka dengan 2nd mortgage sang pemilik. Pemilik akan mendapatkan dana dan ia akan membayarkan uang muka kita tesebut. Pemilik rumah akan berusaha untuk menjaga sejarah kredit mereka terhadap bank, sehingga tidak dimasukkan dalam daftar hitam. Mereka akan setuju membayarkan uang muka yang kita butuhkan tersebut, asalkan kita nantinya mau membayar cicilan nya. Jadi ada dua jenis cicilan yang akan kita bayarkan, yaitu cicilan terhadap uang muka yang diambil dari 2nd motgage pemilik, dan juga 70%~80% cicilan ke bank.
 
Untuk bisa memenuhi administrasi bank, kita harus mempunyai nomor social security yang bisa didapatkan di kantor social security. Nanti di kartu social security kita tersebut, akan di beri cap "NOT GOOD FOR EMPLOYMENT". Jadi fungsi social security tersebut hanya untuk pengurusan administrasi perbankan, karena kita bukan warga negara Amerika dan juga bukan penduduk tetap di sana. Sebagai akibatnya, kita juga tidak perlu membayar pajak, karena kita tidak mempunyai NPWP (Tax ID number) Amerika. Bagus, khan ?
 
Pada saat kita melakukan negosiasi pembelian rumah, baik dengan pemilik properti lama dan bank, pada saat yang bersamaan, kita sudah harus melakukan negosiasi dengan perusahaan manajemen properti. Manajemen properti nantinya yang akan menyewakan properti kita pada orang lain. Kita bisa berkeliling (shopping around) untuk mendapatkan perusahaan manajemen properti yang sesuai dengan keinginan / harapan kita, yang bisa dan mau mengerti apa yang kita harapkan dari mereka. Harga sewa properti harus bisa menutupi cicilan bank.
 
Jika kita tidak ingin melakukan renovasi, dan tidak ingin membeli perabot rumah serta ingin langsung tersewa pada hari pertama kiita membeli, maka sebaiknya kita membeli properti yang sudah fully furnished, umumnya apartemen / kondominium. Mungkin pemilik apartemen sudah mempunyai rumah baru yang lebih besar, sehingga mereka tidak memerlukan perabot rumah. Penulis sudah melakukan hal ini beberapa kali. Setiap kali membeli, condominium tersebut sudah ada Bedroom set lengkap dengan sepray, sarung bantal, Bathroom set lengkap dengan handuk dan bath mat, AC central, microwave, kitchen set, living room set, Kulkas, lampu dll. Penulis cukup masuk membawa sikat gigi dan odol saja.
 
Jika memang demikian menariknya kisah di atas, mengapa orang Amerika tidak melakukan sendiri bisnis di atas tersebut ? Berarti ada resiko yang tidak ingin ditanggung. Berikut resiko nya ;
1). Umumnya cicilan bank untuk properti di Amerika adalah 30 tahun. Sulit mencari penyewa yang mau tinggal selama 30 tahun. Jadi terkadang ada masa tenggang kosong di mana mengharuskan kita membayar cicilan bank dengan uang sendiri. Nilai nominal cicilan bank sifatnya tetap. Tingkat inflasi di Amerika rendah, sehingga kita tidak dapat mengharapkan harga sewa rumah meningkat setiap tahunnya. Mungkin harga sewa rumah dapat naik setiap 2-3 tahun sekali. Di awal 5 tahun pertama, kita ada resiko rugi arus kas, antara uang sewa masuk dan uang keluar bayar cicilan bank, karena pada saat kita membeli rumah, pasaran harga sewa rumah hanya cukup membayar cicilan bank. Tidak ada profit margin.
 
2). Biaya pergantian perabot rumah. Jika perabot rumah tersebut sudah usang, kita harus mengganti dengan yang baru. Untuk hal ini, jika kita tidak ingin keluar dana, maka kita bisa menyewakan apartemen tersebut dengan kondisi non furnished apartment. Jadi hati-hati dalam membeli properti. Jika apartemennya hanya satu kamar atau jenis studio, berarti pasar kita adalah kaum single atau pasangan baru menikah tanpa anak. Umumnya mereka ingin menyewa apartemen yang lengkap tersedia perabot nya. Jadi jika begitu, kita tetap harus mengisi perabot apartemen.

Bagi warga negara Indonesia yang ingin mencoba, tidak ada ruginya, karena jika kita bukan warga negara / penduduk Amerika, kita tidak ada masalah dengan urusan sejarah kredit. Jika usaha ini gagal, kita tidak ada ruginya. Namun pembaca yang ingin mencoba, harus terlebih dahulu membangun citra sejarah kredit yang baik di Amerika, sehingga bisa melakukan negosiasi dengan bank-bank di Amerika. Sejarah kredit bisa dimulai dengan mengajukan permohonan kartu kredit dengan bank di Amerika. Sekedar informasi, ada banyak orang yang bisa menjadi jutawan di Amerika dengan cara di atas. Ada yang mempunyai 1000 properti. Jika nilai rata-rata sebuah properti adalah US$ 50.000,- berarti aset kekayaan yang dikelolanya adalah sebesar US$ 50.000.000,-  !!! Dan diharapkan, nilai properti akan meningkat dari tahun ke tahun. Ketika dia pensiun, maka dia akan menjadi jutawan. Bayangkan sekali lagi, ...semuanya dimulai dengan nol. 
Selamat mencoba, ... !!! (Harry Gozali)